离婚后，女方作为受托人将登记他人名下夫妻房产过户给男方的，该房产视为男方个人所有

裁判要点：夫妻婚内借第三人名义购房，登记第三人名下。夫妻双方在离婚时及离婚后财产分割案件中均未主张分割该房产。离婚后第三人委托女方与男方签署《房屋买卖合同》，办理了讼争房屋变更登记至男方一人名下的过户手续，上述行为视为女方对自己权益的处分，该房屋自登记至男方名下时起属男方个人财产。

案情简介：

2012年10月18日，黄清清、叶文、林明与福建红星美凯龙置业有限公司签订关于诉争屋福州市仓山区金山街道闽江大道266号红星国际xx房屋的商品房认购书。因限购政策致黄清清、林明无法购买前述诉争房，2012年12月21日叶文与福建红星美凯龙置业有限公司签订了关于诉争房的商品房买卖合同，购买诉争房，并取得房屋所有权证。2013年1月8日，林明与叶文签订协议，协议约定：由林明出资用于叶文购买诉争房产；以叶文名义向银行申请按揭贷款，房屋按揭贷款由林明负责支付；叶文签订合同后以自己的名义办理房屋过户手续，并在过户当日将《房屋所有权证》和《土地使用权证》原件交给林明保管；叶文在房屋交房后应交付给林明使用，并同意林明将房屋出租第三人且收益归林明所有；未经林明同意，叶文不得将房屋私自出售、出租或设定抵押等。2015年3月10日，叶文委托王晓敏与林明签订《房地产买卖契约》将诉争房出售给林明。2015年6月11日诉争房所有权人被变更登记为林明，林明取得证号为榕房权证ＦＺ字第××号的房屋所有权证。另查明，黄清清与林明于2010年10月10日登记结婚，于2013年10月23日登记离婚。商品房买卖合同签订后，诉争房产首付款524624元，由林明银行卡出资277624元，由黄清清银行卡出资106000元，由吴燕银行卡出资141000元。按揭贷款以叶文名义办理，由林明实际出资。诉争房产装修事宜亦由林明负责。

一审仓山法院认为：

强制性规定可以分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益，前者因违反公共利益合同无效，后者与公共利益无涉，不影响合同效力。房地产限购政策属于管理型的强制性规定，林明与叶文签订协议系双方真实意思表示，其目的在于规避限购政策，并未违反公共利益，应为有效。林明与叶文之间的关系属于借名买房关系。诉争房产商品房买卖时黄清清与林明处于婚姻存续期间，双方婚姻存续期间购买的房产属于夫妻共同财产，故黄清清诉请确认诉争房屋产权属于其与林明共同共有，一审法院予以支持。

二审福州中院认为：

关于2013年1月8日《协议》的认定问题。首先，该协议的真实性认定问题。叶文、林明均主张从未签订过该份协议，且黄清清从未出示过该协议的原件，一审法院认定该协议属认定事实错误。黄清清则主张其在（2015）仓民初字第3629号案件诉讼中，已经出示过该协议原件交由法院核对，后来放在保险柜中的原件丢失了。根据（2015）仓民初字第3629号案件卷宗材料，黄清清提交的2013年1月8日《协议》复印件上加盖有法院原件核对无异章，可以说明该协议复印件已经由一审法院核对原件后并加盖核对章。且在（2015）仓民初字第3629号民事判决书中，一审法院在证据认证过程中系以该协议违反限购政策、违反合同效力强制性规定为由而不予采纳，即是在认定协议真实的基础上对证据进行审查的。因此，在（2015）仓民初字第3629号案件诉讼中，一审法院已经审查和认定了案涉协议的真实性，故2013年1月8日林明与叶文签订的协议是双方的真实意思表示。其次，该协议的效力认定问题。协议中约定了案涉房产的首付款、按揭贷款由林明支付，叶文将房屋产权证交由林明保管、房屋交由林明使用等内容。而从在案证据和当事人陈述来看，叶文并未实际支付案涉房屋的首付款，之后的房屋按揭贷款也多由林明偿还，房屋装修事宜亦由林明负责；叶文在原一审诉讼、重审一审诉讼中称其已陆续将上述款项返还给林明，均未提供相应证据予以证实。根据协议约定的内容，结合上述事实，可以认定林明、叶文之间符合借名买房的法律关系，且该协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，未违反社会公共利益，应为有效。案涉房屋在购买时黄清清与林明为夫妻关系，双方在婚姻关系存续期间所购买的房产属于夫妻共同财产，现案涉房屋系登记在林明名下，故一审法院对黄清清请求确认案涉房屋为其与林明共同共有的诉讼请求予以支持并无不当。

再审福建高院认为：

原一审起诉时，讼争房产已变更登记在林明名下，原审被告叶文与本案讼争房产无直接利害关系，黄清清以叶文为被告、林明为第三人错列诉讼主体地位。根据查明的事实，黄清清和林明在婚姻关系存续期间以叶文的名义购买讼争房产，视为夫妻共同财产。在婚姻关系解除之后，叶文于2014年11月19日公证委托黄清清办理将讼争房产过户给林明的相关手续，黄清清对此不仅未提出异议，还于2015年6月3日代理叶文与林明签订了《福州市房屋登记申请表》，同意将讼争的房产转让给林明。婚姻关系解除后，黄清清的上述行为应视为对其夫妻共同财产的处分。经黄清清处分后，讼争房产过户给林明即属于林明的个人财产，不再是夫妻共同财产。黄清清在本案中又主张讼争房屋属其与林明的共有财产，事实和法律依据不足，不予支持。原审判决确认讼争房屋由黄清清和林明共同共有不当，应予纠正。综上所述，林明的再审请求成立，应予支持。

福州房产律师-蔡思斌律师评析：

上述案例中，无论是一审、二审还是再审，法院均认可了借名购房的成立。这主要是基于双方存在签署了书面的借名购房相关协议，并在首付款支付、按揭贷款实际承担、房屋装修与使用上均有相应的证据证明。因此，无论是一审、二审还是再审，都支持房屋属于出资方婚内所购房屋，属于夫妻共同财产。但在再审审理阶段，福建高院认为女方在离婚后作为第三人的受托人，明知房产将过户至男方一人名下而未提异议，并签署了《福州市房屋登记申请表》，同意将讼争的房产转让给男方个人名下并全权办理了过户手续。上述行为视为女方对自己权益的处分，该房产自登记至男方名下时起属于男方个人财产。因此，建议当事人应当谨慎签署任何书面材料，即便是非代为处理财产，但亦有被认定为是本人意思表示的可能。

案例索引：福建省高级人民法院(2019)闽民再301号（以上人名均为化名）

蔡思斌

2021年3月 8日