福州婚姻家事律师蔡思斌所撰写假结婚案例评析文章收录于《福建律师》2024年第5期
▌编前语:
近年来,由于房价高企,房屋成为人们最重要的财产之一,当事人围绕房屋的争议愈发激烈,房屋产权的认定和分割成为离婚案件中至关重要的组成部分。现实中,由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一,又与夫妻共同财产制交织在一起,再加上我国由于历史原因形成的多种房屋类型,使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。现根据法律及相关司法解释,同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见,对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则总结如下:
序号 | 购房时间 | 出资类型 | 处理办法(不考虑另有约定/有无房本等情况) |
1 | 婚前购房 | 双方(包含双方父母)共同出资,落在一人名下 | 1、如果在同居期间,那法院基本会按共同生活期间、 以结婚后共同使用为目的,作为共同共有处理,通常不作为按份共有处理。 |
2 | 2、如果不是同居期间购房,按共同财产处理还是按借款或赠与处理,不确定,法官会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判定,没有统一定论。 | ||
3 | 双方出资,落在二人名下 | 不考虑出资情况,一概平分 | |
4 | 一方出资,落在对方一人名下 | 通常是出资方不具备购房条件的,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。 | |
5 | 一方出资,落在自己名下 | 个人财产。婚后共同还贷的,给对方补偿款即可 | |
6 | 婚后购房 | 一方父母出资的,房子在自己子女名下; | 如果是全部房款或者是全部首付款,视为对自己子女的赠与,适用解释三。共同还贷的部分,核算后给对方一半的补偿。 |
7 | 如果是部分首付款,那适用解释二,视为对双方的赠与。 | ||
8 | 一方父母出资的,房子在对方或双方名下; | 对双方赠与,共同共有。 | |
9 | 双方父母出资的,房子在出资方子女一人名下的; | 1、双方父母共同支付了首付款,由子女还贷的,按解释二,共同共有,这样更公平,依据明确; | |
10 | 2、双方父母出全资的,按份共有,适用解释三。这完全符合解释三的立法本意。 | ||
11 | 3、与子女婚后财产共同出资构成的首付款,那父母出资视为对方的赠与,适用解释二,房子为夫妻共同共有。 | ||
12 | 双方父母出资,房子在子女双方名下的 | 即便出资额不等,也是平分。 | |
13 | 一方用婚前个人财产出资的; | 房子在自己名下的,如果支付的是全部首付款,先按份处理后再按共同共有处理;如果支付的是全部房款,按个人财产处理 | |
14 | 如果房子在双方或对方名下,那个人财产出资行为视为对对方的赠与,整个房子按共同共有处理。 | ||
15 | 婚后双方共同借了全部或部分购房款的 | 共同房产,共同债务 | |
16 | 婚后一方借了全部购房款的或全部首付款的; | 双方认可且共同还款的,共同房产,共同债务 | |
17 | 如果一方私自借款,对方事后认可并共同还贷的,共同房产,共同债务。 | ||
18 | 极端情况是一方私自借款,房子在借款方名下 ,由借款方父母还借款的,如果没有其他因素,那就是个人财产了。 | ||
19 | 离婚时房产不予处理的情形 | 1、没有取得房产证且双方协商不了的 | 取得房本后另诉 |
2、只有一处住房,且有贷款,双方都要房的 | 离婚后另诉。 | ||
3、两限房的申请表中有第三人参与申请的 | 协商不了的,另诉。 | ||
4、都主张是个人财产,双方都不同意评估的;或者一方主张是个人财产,另一方主张是共同财产的,诉讼中任何一方都没有申请评估的 | 另诉。 | ||
20 | 政策房 | 1、经济适用房 | 尽量以登记方取得产权为主,但掌握的比较松。分割价格基本按市价走,评估的话通常会对政策价和市场价分别进行评估,然后调解结案。 |
2、从单位或部队取得的产权房 | 基本都是让员工、军人一方取得产权。有房本的,完全按市价分割。 | ||
3、两限房 | 调解为主,价格绝不是市场价,比经济适用房严格 | ||
21 | 补偿款计算公式 | 适用情形:一方用个人财产支付全部首付,用共同财产还贷的,对于还贷的本金及增值部分的计算。 | 1、共同还贷部分/(总房款+共同偿还的利息)*当前房屋市场价。 |
2、共同还贷部分/(总房款+全部利息)*当前房屋市场价。 | |||
3、按增值倍数计算,适用于调解,易于当事人理解 | |||
4、共同还贷部分/(个人已付部分+共同已还部分偿还)*(当前房屋市场价-未还贷部分)。 |
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