恋爱期间一方出资购房，产权登记在双方名下，分手后出资方能否要回房屋？

恋爱期间，出于对另一方的爱恋以及对双方感情的信任，经济较为优渥的一方有时会单方出资购买房屋并将房屋登记在双方名下，如果双方最终走入婚姻殿堂，自是不会发生纠纷。但如果双方最终感情不合分手，出资方往往不愿意轻易放弃房屋份额会想要回房屋份额。那在这种情况下，法院是否会支持出资方的请求呢？司法实践中对此问题存在分歧，有些法院认为应当尊重物权登记认定房屋归双方所有，有些法院则认为赠与房屋属于以结婚为条件的附条件赠与，如双方未能办理结婚登记，则出资方可追回房屋。主要可以概括为分为以下几种观点。

一、出资一方将房屋权属登记在双方名下的行为，可视为附条件的民事法律行为，所附的条件为双方结婚，若所附条件未能成就，则房屋应归出资方一人所有

广东省云浮市中级人民法院（2013）云中法立民终字第17号民事判决（来源：《人民法院案例选》2015年第3辑），法院认为：原告出于对被告的感情和信任，也为了早日促成婚姻的成立，原告将自己独自出资购买的房屋权属登记为原、被告各一半的行为，可视为附条件的民事法律行为，所附的条件就是原、被告结婚。2007年4月，原、被告双方因性格不合解除恋爱关系，并且双方已先后结婚，使所附条件不可能成就。根据《民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”（《民法总则》第一百五十八条）的规定，由于购房及还贷被告均没有出资，且被告没有与原告结婚，被告失去了受领并保持房屋一半所有权的根据，房屋应从由原告名义登记占有一半的状态下变更为原告全部所有。因此，原告请求判令新兴县新城镇翔顺花园新乐居25幢7C房屋产权属归原告所有，合理合法，本院予以支持。被告主张其享有房屋份额是原告无偿赠与，但没有提供赠与合同证实其主张，且原告本身家庭经济情况并不富裕，购房时还要向银行贷款21万元支付房款，原告将当时价值30多万元房产的一半，无偿赠与被告有悖于常理，也不符合客观现实。因此，被告主张其享有房屋份额属原告无偿赠与，理据不足，本院不予采纳。

甘肃省兰州市城关区人民法院 (2020)甘0102民初1090号民事判决，法院认为：原、被告原系恋爱关系，2015年12月18日，张昊为结婚购置房屋一套，其向卖房人交纳了购房首付款、向中介公司交纳了中介费等费用，剩余购房款欲通过银行按揭的方式贷款，但因其资信问题，无法办理贷款，便以陈波的名义向银行贷款，以所贷款项支付了剩余购房款，贷款的偿还方式都是由张昊将每期还款金额转入陈波的账户由陈波代为偿还，故涉案房屋的购房首付款及按揭还款都是由张昊一人支付。张昊对陈波出于感情及信任，也为促成婚姻的成立，将自己独自出资购买的房屋权属登记为原、被告共同共有，可视为附条件的民事法律行为，所附条件就是与陈波结婚。2016年，双方因故分手，且陈波于2016年9月与他人登记结婚，使所附条件不可能成就。根据《民法总则》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”的规定，由于陈波在购房及还贷时均未出资，且其已与他人成婚，其受领并保持涉案房屋一半所有权的条件已经不能成就，故房屋应从由张昊登记占有一半的状态下变更为张昊全部所有。原告张昊请求判令位于兰州市城关区××路××村街道××庄××号××单元××层××室房屋归其所有于法有据，本院对其诉讼请求予以支持。

湖北省长阳土家族自治县人民法院(2018)鄂0528民初703号民事判决，法院认为：原告汪某为准备与被告邓某结婚，向龚海滨购买位于宜昌市西陵区××号××手房××套，开票交易价格554691.87元，全部购房款及中介费、办理产权过户相关税费均由原告汪某支付，原告汪某委托（并公证）由被告邓某代理其办理买房手续，被告邓某按照原告汪某的委托和授权办理了相关房屋买卖的手续。按照双方口头约定，坐落于宜昌市××街××号房屋登记的权利人为汪某、邓某，双方共同共有，现鄂（2017）宜昌市不动产权第0074246号、0074247号不动产权利证书登记的共有人分别为汪某、邓某。为购买此房，原告ＸＸ向兄弟、朋友借款42万元，每月需要偿还本金及利息，为此，背负了较重的经济负担。现原、被告已经结束恋爱关系，婚约关系已经解除。购买该房屋系原告一人出资，被告邓某为购买该房屋按照原告的授权协助办理了相关手续，完成了该房屋的买卖和过户，但并没有实际出资。因此，被告邓某应该将取得该房屋的一半产权返还给原告汪某，并协助原告汪某注销邓某享有一半产权的房屋登记。被告邓某在庭审过程中，亦主动表示协助原告汪某办理其享有的房屋产权一半的变更登记。原告汪某的该项诉讼请求合法，本院依法予以支持。

二、根据物权公示原则，在物权权属已经登记且未被依法撤销的情况，物权归属应以权属证书上载明的内容为准，出资方主张是附条件赠与但未提供证据，对其主张不予支持。

广州市中级人民法院(2021)粤01民终18907号民事判决，首先，张振主张其系以结婚为目的购房，后附条件赠与50%的份额给陈丽，但陈丽对此不予确认。根据本案查明事实，涉案房屋系由张振、陈丽共同作为买受人与出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，且共同作为借款人与金融机构签订按揭合同购买涉案房屋，最终双方亦将涉案房屋的产权登记为按份共有，现无充分证据证实双方以结婚为目的购房且存在赠与的合意，故张振的主张缺乏证据支持，本院对其该主张不予采纳。一审法院认定双方出于共同购房意愿购买涉案房屋，并无不当，本院予以认同。

其次，张振主张涉案房屋的首期款、按揭贷款及装修费用均由其支付，涉案房屋产权应归其一人所有。即使张振有关其单方全额出资购房的主张属实，如一审所述，在双方决定将涉案房屋产权登记由双方按份共有的情况下，购买及装修涉案房屋产生的款项应视为该房屋产生的债务，张振可就债务的承担问题另循法律途径解决，不能以此否定物权登记的效力。根据物权公示原则，在物权权属已经登记且未被依法撤销的情况，物权归属应以权属证书上载明的内容为准。现涉案房屋已办理产权登记，登记由张振与陈丽按份共有，各占1/2份额。

因此，根据上述登记情况，涉案物业的权属应认为由张振与陈丽按份共有。张振主张涉案房屋归其一人所有，缺乏理据，本院不予采纳。综上，张振以涉案房屋基于结婚为目的由其全额出资为由，主张涉案房屋归其一人所有，缺乏理据，本院不予采纳。

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01民终9966号民事判决，法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据广州市增城区国土资源和规划局于2016年5月19日登记的涉案房屋产权登记（16登记12324638）情况来看，涉案房屋为孙顺、李天共同共有，没有区分各自所占份额。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。孙顺要求确认涉案房屋全部归其一人所有，在李天对其主张不认可的情况下，孙顺未提供证据证明李天所持有的涉案房屋的产权为其附条件登记在李天名下，现因李天不履行相应义务，故其依照约定将李天所持有的房屋份额要求返还，或者其他足以证明其所主张事实的证据。由于涉案房屋登记在孙顺、李天名下，且涉案房屋向银行申请的按揭贷款，也是以李天名义向银行借贷的。因此，孙顺主张涉案房屋为其个人购买，依据不足，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五第一款之规定，本院对于孙顺要求确认涉案房屋归其一人所有不予支持。关于涉案房屋孙顺、李天各自所占的份额，由于不属于本案审理范围，故二人对此可先行协商，协商不成，则可另通过法律途径解决。

三、现有证据不足以证明系附条件赠与，但考虑到同居关系身份的特殊性，一方全额出资的实际情况，从衡平双方利益的角度出发，对出资一方酌情多分

四川省成都市中级人民法院 (2020)川01民终1620号民事判决，法院认为：陈清与赵榕在同居期间，双方对案涉房屋的份额作出了明确的约定，该约定载明案涉房屋按份共有且各自占50%的比例，之后双方发生矛盾。就现有证据，不能证实同居关系解除的原因归责于哪一方。赵榕称该房产系附条件赠与陈清，但在二审中，赵榕无事实和证据证明其自愿将房产登记在双方名下系以附条件为前提。考虑到同居关系身份的特殊性，以及该房款系由赵榕全额出资的实际情况，本应按照房产证上登记的各自份额加以分割，但从双方利益平衡的角度出发，本院酌情由陈清分得30%的份额，赵榕分得70%的份额，即由陈清分得房款742740元（2475800×30%）。一审判决适用法律不当，应予纠正。

四、产权登记在双方名下的行为应视附条件赠与行为，考虑到双方同居时间长短以及对房屋贡献大小，酌情返还出资方所赠与的份额

广东省深圳市中级人民法院 (2019)粤03民终8581号民事判决，法院认为：以结婚为目的一方给予对方数额较大的财物，为附条件赠与行为，如果条件不成或条件消失，给付方可请求返还。如果双方已共同生活但最终未能办理结婚登记手续，赠与方请求返还的，人民法院可以根据双方共同生活的时间、是否生育子女、赠与财产数额及对赠与方生活的影响，并结合当地风俗习惯等因素，确定是否返还以及具体返还的数额。张屛以结婚为目的给予陈暄涉案房产的50%产权，系附条件赠与行为，2011年双方已结束同居关系、已无结婚意向，张屛可请求酌情返还。鉴于双方2006年—2011年期间已共同生活了5年，其中在涉案房产共同居住了4年，张屛赠与的是其在深圳登记的唯一房产的部分产权，该房产用于自住,另考虑涉案房产面积大小、双方对涉案房产装修、购买家具、日常管理的贡献等因素，本院酌情确定陈暄应将张屛赠与的涉案房产50%产权中的60%价值返还给张屛。

蔡思斌律师评析：

通过上述案例的裁判观点可以看出，出资一方想要通过附条件赠的方式要回房屋并非易事。上述案例中的多个法院均是以出资方不能证明登记在双方名下是附条件赠与进而未支持出资方的诉讼请求。但单纯的以物权登记认定房屋权属份额显然有忽视当事人的真实意思表示之嫌，亦非完全合理。

按照我国的社会传统以及现实社会中一般人的生活观念，除非是为了结婚，否则经济情况一般的普通人不可能单纯赠与恋爱对象大额财物。因此除非另一方有相反证据，否则出资一方将房屋登记在双方名下，即应当推定为是以结婚为条件的赠与。但如果存在双方长期同居甚至有生育子女的情形下，要求对方全额返还显然亦不公平。在此情形下，法院则是应当衡平双方利益，基于公平原则酌情确定双方各自份额。

蔡思斌

2021年12月10日