福州家事律师原创：离婚后半年与他人生育子女构成重大过错，另一方主张损害赔偿适用三年诉讼时效
关键词：离婚协议、共同财产、居住权、协商
一个深圳离婚故事，让我深深感受到深圳中院法官的判案水平及司法人性化；也让我再次感叹，离婚协议，尤其是涉及高额财产的离婚协议一定要找专业律师代为起草，否则输都不知道输，苦水都不知往何处倒。
卢某、李某婚前购买了深圳市宝安区花园11b房，卢某、李某各占50%的份额，房屋登记价为人民币343167元。部分购房款卢某、李某通过按揭贷款的方式支付，贷款期限为25年，从2008年7月9日-2033年7月8日。
2010年5月6日，双方离婚并签署《离婚协议书》： ……3、宝安区花园11b房由李某居住，居住期间的水电、燃气费用由李某承担，管理费、电话费、上网费费用由卢某承担，房内的家电和家具设备全部归李某所有；该房的按揭款由卢某负责，出售该房产前，卢某必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产；未还清全部贷款前，卢某不得私自出售该房产、停止还该房产的房贷；还完全部贷款后，卢某在与李某协商后，有权出卖该房产，卖房所得财产必须付给李某35万元，其余归卢某所有；4、深圳市南山区某12栋6d的房屋归卢某所有，该房的按揭款由卢某负责；5、除此之外，无其他共同财产
2014年2月10日，卢某还清了上述11b房的抵押贷款。2014年3月4日，卢某向李某发出通知函，称已经还清按揭贷款并已经注销抵押登记，现需要出售该房产，依据《离婚协议书》的约定通知李某，李某若需要购买该房产可以和卢某联系办理有关手续，否则卢某将另寻买家。2014年3月10日，李某向卢某回函，称卢某还清贷款之前没有通知李某，因李某没有能力购房，以目前的经济条件也暂时无法搬离该房产，所以李某坚决不同意出售该房。
卢某为此起诉至法院，分割涉案房产明确为根据《中华人民共和国物权法》第九十九条按份共有的规定进行分割，按照离婚协议的约定，将涉案房产出卖后，李某应得35万元，剩余的房款归卢某所有。
一审深圳市宝安区人民法院：
关于涉案房产分割的条件是否成就，《离婚协议书》约定“出售该房产前，卢某必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产”，双方并未约定还清贷款的时间，也没有限制卢某提前还贷，因此在卢某已经提前还清了涉案房产的银行按揭贷款情况下，符合出售房产的前提条件之一。
同时《离婚协议书》约定“还完全部贷款后，卢某在与李某协商后，有权出卖该房产”，该内容约定出售涉案房产前卢某应当和李某进行协商，并未要求李某同意出售该房产、双方必须达成一致意见；且如强制性的要求卢某必须征得李某的同意才能出售涉案房产，显然会使涉案房产一直处于共有状态，李某可无限期的使用涉案房产，卢某作为共有权人无法对涉案房产行使权利，现卢某已经向李某发出通知要求出售涉案房产，履行了协议书约定的协商义务。
综上，卢某、李某通过买卖取得涉案房产的共同产权，且共有形式为按份共有，卢某在《离婚协议书》约定的分割条件已经成就的情况下，可以根据法律规定请求分割。
二审深圳中院：
卢某单方出售该房产的条件并不成就，理由如下：
第一，《离婚协议书》明确约定“该房的按揭款由男方负责，出售该房产前，男方必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产”，这里的表述是“双方才可以出售该房产”，此意味着出售涉案房产是双方共同行使的权利，而并非一方可单独行使之权利。
第二，《离婚协议书》又约定“还完全部贷款后，男方在与女方协商后，有权出卖该房产，卖房所得财产必须付给女方35万元，其余归男方所有”，此意味着男方可以在条件成就时单独出售该房产，条件有二：一是还完全部贷款，二是与女方协商。“协商”是共同商量以便取得一致意见的意思，协商与告知是完全不同的概念，虽然《离婚协议书》对是否应当取得女方同意并未明确约定，但结合上下文，“协商”包含了取得女方同意的意思，如果将协商理解为告知，即无论女方是何种意见男方均可以处置房产，则该项约定将没有任何意义。卢某认为，协商仅仅是出于优先购买权的考虑，只要其履行了通知义务，就满足了离婚协议中的条件，上述观点明显将协商与告知混淆，并且与上下文的表述矛盾，本院不予采纳。
第三，《离婚协议书》第三条首先明确了李某对涉案房产的居住权，但未约定居住权的行使期限。双方当事人约定“男方必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产”，同时，双方当事人与银行签订的按揭贷款合同明确的按揭贷款期限之约定，因此，女方签订《离婚协议书》时有理由相信，居住期限应当与偿还银行按揭贷款的期限一致。诚然，按揭贷款能够提前偿还确为常识，但如果《离婚协议书》包含了提前还贷后卢某即可单方出售房产的意思表示，卢某甚至可以在离婚后立刻提前还贷，则协议中关于女方居住权的约定，以及水、电、燃气、管理费、电话费负担等约定变得毫无意义。
综上，根据《离婚协议书》第三条的完整意思，李某上诉主张按照按揭合同约定的最后一起贷款还完时才能出售涉案房产，该理由成立，本院予以支持。
第四，虽然卢某认为涉案房产属于二人婚前按份共有的财产，深圳市南山区××12栋6d的房产为卢某婚后购买的个人财产，但无论从法律规定看，还是从《离婚协议书》第五条“除上述之外，无其他共同财产”的表述看，卢某的主张都不能成立。纵观整个《离婚协议书》，卢某得到了南山区××房产的所有权以及涉案房产扣除35万之外的收益，即便扣除按揭贷款，卢某所得财产都要远远多于李某，如卢某本案诉讼请求获得支持，则意味着剥夺了李某对涉案房产的居住权，这既违反了公平公正的原则，也与我国婚姻法保护妇女儿童权益的要求相悖，因此，将《离婚协议书》第三条理解为赋予李某较长时间的居住权更具有合理性和公平性。
福州律师蔡思斌评析：
本案中一审法院对于离婚协议的约定并没有过多的法理阐述，更主要的是对离婚协议中财产约定的理解。男方是否有权在还清贷款后直接变卖诉争房产，该争议焦点一二审法院作出了完全不同的判断。一审法院认为男方还清贷款后履行了告知女方的义务，无需另行征得女方的同意，否则诉争房屋将一直处于共有无法分割的状态，同意男方变卖房产；而二审法院则从协议上下文对规定作了进一步的解释，认为如无需征得女方同意则协议中“双方协商”、“女方居住权”等规定将被完全架空，协议中的还清贷款应理解为还清银行按揭最后一期贷款方可售房，甚至从双方分配财产的数额推究当事人本意，甚至深入到公平公正原则及保护妇女儿童权益角度，故而最终驳回男方诉请。深圳中院判决个人是高度认同的。
但如果离开案件本身，回归到离婚协议内容来分析，双方对于财产分割及处理的约定确实有含糊之处，进而给双方当事人及法院不同的解释空间。如果双方当事人约定能够明确具体，并具实操性，则本案争议可免。
案例索引：深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第2598号
蔡思斌
2020年1月4日
相关文章