福州家事律师分享：婚房被他人代持，离婚时能不能分？
小陈支付中介费给中介公司。后阿冰与小陈就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》。
该涉案房产最终成交价为人民币55万元。国土资源和房屋管理部门就涉案房屋出具《粤房地权证》，载明房地产权属人为小陈。
2013年7月19日，丈夫阿辉向法院起诉请求与妻子阿冰离婚。法院判决驳回离婚诉讼请求。该判决已经发生法律效力。后阿辉提起本案诉讼，请求判令阿冰与小陈擅自处置该涉案房产的行为无效。
广州中院二审判决，驳回上诉，维持原判。
广州中院再审判决撤销一、二审判决，并驳回阿辉的诉讼请求。
首先，中介公司及陈某即小陈母亲在查看涉案房屋时，已经知晓阿冰的女儿乐乐在涉案房屋居住，小陈在转让款的时候也是支付给乐乐的，小陈、陈某应该知道阿冰已经结婚，涉案房屋存在是夫妻共同财产的可能性，而且陈某看房是在中介公司带领下，更应进一步核实产权情况，但是其并未就涉案房屋是否属于夫妻共同财产及阿冰的配偶阿辉是否同意出售涉案房屋作进一步询问，故原审法院认定小陈及陈某并未尽到谨慎注意义务正确。
其次，陈某与阿冰签订的《房屋买卖合同》约定“卖方交付该物业于买方使用日期为卖方收齐楼款当天”，但从陈某及中介公司的陈述可知，支付转让款的时候阿冰提出以租赁的形式租用涉案房屋半年，上述房屋并未依照原合同约定进行交付，不符合一般交易习惯，而且与一审中陈某陈述其购房是为了小陈居住也不相符。结合前述理由，足以认定陈某、小陈购买涉案房屋并不属于善意取得，故陈某、小陈主张其符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条中“善意取得”的条件不成立，故认定阿冰与陈某、小陈签订就涉案房屋签订合同买卖涉案房屋行为无效正确。
根据上述规定，房屋登记机构在办理房屋登记手续时仅需要询问当事人“申请登记房屋是否为共有房屋”并将其答复进行归档保留，并未要求当事人对其答复提供相关证据予以证实，也未规定需核查出卖人的婚姻状况。
作为个体的买方在审查能力上无法与房屋登记机构相比，其所应承担的审查义务也不应高于房屋登记机构。况且对买方苛以实质审查义务将大大提高交易成本，延长交易时间，有违交易效率原则。因此小陈在受让涉案房产时无需对涉案房屋的产权共有情况进行实质审查。
从本案情形来看，❶ 涉案房产登记在阿冰个人名下，共有人一栏为空白，小陈基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的；❷ 小陈与阿冰签订的《广州市存量房买卖合同》中载明涉案房屋共有情况是无、卖方阿冰保证所提供权属情况真实、对涉案房产享有完整产权；❸ 阿冰在房屋登记机构办理房产登记手续时对“申请登记的房地产是否存在共有”这一问题作出了否定的答复。由此可以判断，小陈已经履行其对涉案房屋产权共有情况形式审查的义务，小陈在受让涉案房产时应属善意。
其次，关于涉案房产的交易价格是否合理的问题。涉案房屋的实际成交价格是55万元，高于涉案房屋转让时税务部门的计税金额446158元。上述实际成交价与2013年7月5日小陈与工商银行开发区支行签订的《个人借款/担保合同》中涉案房产的评估价格674538元相比，差额低于20%。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，涉案房屋的实际成交价不属于不合理低价。
由此可见，涉案房产受让人小陈是善意的，交易价格也属合理范围，阿辉主张阿冰与小陈处置涉案房产的行为无效，缺乏依据。
我国夫妻法定财产制采用的是婚后所得共有制。根据我国婚姻法第十七条规定，除夫妻之间另有约定外，婚后所得财产为夫妻共同共有。由此可知，在婚姻关系存续期间，除法律另有规定或夫妻另有约定，夫妻一方所得财产基于法律的规定自动转化为夫妻共有财产，夫妻一方无须登记自动转化为财产的共有人。
婚后所得财产共有制，有利于保护婚姻中经济处于弱势一方的利益，符合我国传统的婚姻家庭观念，但未经登记而直接享有财产共有权也造成了大量隐名共有人的出现。夫妻一方未经另一方同意擅自将共有房屋出卖给他人，另一方提起诉讼请求人民法院认定所订立的买卖合同无效，而受让人主张自己为善意、应受善意取得制度的保护,这是司法实践中经常遇到的情形。从民法体系来看，善意的评价应该属于主观范畴，审理中，往往通过客观发生的案件事实来予以衡量。那么不动产善意取得，善意认定的标准应如何界定，作为买受人应当尽何种程度注意义务，即是本案讨论的焦点问题。
本案中，我们认为买受人为善意，主要从以下几方面考虑：
物权法规定，不动产以登记为权利公示方式。不动产登记以国家公权机关信誉为担保，有较高的公信力，法律推定不动产的登记名义人为享有不动产权的真正权利人。那么，善意的认定标准首先应当是对于不动产登记簿上记载内容的充分信赖。第三人与登记权利人进行交易，有理由相信不动产登记簿上记载的权利人享有处分该不动产权利，相应的，法律也应当保护第三人对不动产登记的高度信任和充分信赖，把第三人对登记簿的信赖作为善意的判断标准。
《房屋登记办法》第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”
根据上述规定，房屋登记机构在办理房屋登记手续时仅需要询问当事人“申请登记房屋是否为共有房屋”并将其答复进行归档保留，并未要求当事人对其答复提供相关证据予以证实，也未规定需核查出卖人的婚姻状况。作为个体的买方在审查能力上无法与房屋登记机构相比，其所应承担的审查义务也不应高于房屋登记机构。
物权法第十九条明确规定，权利人、利害关系人认为不动产权属证书登记错误的，可以申请更正登记。但是由于隐名共有人权利意识的欠缺或者为了隐藏自己的财富、降低银行贷款利率或购房税费等个人特殊需求，不愿意在不动产登记簿上登记。隐名共有人的产生，有其自身怠于行使权利的原因。善意取得制度的目的和价值在于从动态角度平衡第三人和真正权利人之间的利益，确保交易安全、减少交易成本。与隐名共有人相比，如果无其他证据证明第三人在交易中存在故意或者重大过失，其权益应得以保障。
当然，司法实践千变万化，除以上几点，判断第三人是否为善意时，应该充分考虑包括出卖人与买受人的关系、交易价格等在内的全案因素，综合评价。
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