福州离婚律师——离婚协议中约定一方享有房屋居住权的条款，有法律效力吗？

执笔人 | 王燕

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【案号】（2015）杭拱民初字第1811号

【要点】

原、被告双方在离婚协议书中约定案涉房屋价值各半分成后归被告所有，并约定原告享有十年的居住权。该约定系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告依约有权在该房中居住十年。

【法院查明】

原告与被告原系夫妻，双方于2014年10月20日登记离婚。同日双方签订离婚协议书，约定双方自愿离婚，婚生女林钇伽由被告抚养，原告每月给付抚养费3000元；双方有夫妻共同财产：座落在杭州市拱墅区大关苑西五苑3幢2单元201室住房一套，建筑面积77.51平方米，价值人民币144万元，按各半分成后，由原告分给林钇伽36万元，再由被告一次性付给原告36万元，由于被告一次性付款困难，从林钇伽的十年抚养费中扣除，同时原告可享有十年的居住权，被告不得任意赶原告居住，日常厨房、洗手间、餐厅、家用电器共同，经协商此房的产权过户给被告所有；一辆浙A×××××别克车分给被告，日后所有交通事务由被告承担。

另查明，涉案房屋现所有权于2014年10月21日起登记于被告一人名下，原告在涉案房屋小卧室居住至2014年7月31日止，因被告妨碍而无法继续居住。

【法院判决】

本院认为，原被告协议离婚并对涉案房屋的部分使用权约定由原告享有，该约定系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告依约有权在该房中居住十年。现被告提出原告开走车辆违约在先，对此本院认为，双方在房屋使用权条款中对于原告享有使用权除房屋产权过户（已履行）外并未约定其他条件，且被告对原告的使用权本身亦无异议，故被告妨碍原告居住没有合理依据；车辆纠纷案件已在另案审理中，但双方离婚协议书包含多项独立事项约定，原告在该案的车辆财产处置中是否存在违约行为，不影响其在房屋使用权条款中所约定的合同权利，两者之间不存在对应关系。故被告所提抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张其对房屋的使用权应自本判决履行之日起算，本院认为使用权应自房屋产权过户之日起算，原告自认2014年10月21日至2015年7月31日期间的居住应从十年期间扣除，本院对其诉讼请求在合理范围内予以支持。

【审理法院】玉环县人民法院

【案号】（2016）浙1021民初2333号

【要点】

原、被告双方在离婚协议中约定，诉争房屋归原告所有，被告享有永久居住权。后双方为订立《变更协议书》，将该约定变更为该房屋归原告所有，未对被告的居住权进行约定，并公证。同日，双方订立的另外一份《协议书》上明确被告仍然享有居住权。该一系列约定系双方离婚时对夫妻共同财产的约定，对双方具有拘束力。因而，被告仍然享有在讼争房屋内居住的权利。

【法院查明】

原、被告原系夫妻关系，双方于2010年10月20日经本院判决离婚，2013年3月15日登记复婚，2013年3月20日登记离婚。双方达成的离婚协议书第三条约定“婚姻存续期间共同财产：坐落于玉环县楚门镇龙王村南兴西路109号一间陆层楼房（房屋所有权证：玉房权证玉环字第××号，土地使用证：玉国用2013第00268号）归乙方（即原告）所有，甲方（即被告）自愿放弃上述财产，但享有永久居住权，如乙方出售该房屋需经甲方同意。”2013年3月21日，双方订立了《变更协议书》，将离婚协议书第三条变更为坐落于玉环县楚门镇龙王村南兴西路109号一间陆层楼房（房屋所有权证：玉房权证玉环字第××号，土地使用证：玉国用2013第00268号）归原告方所有。同日，双方订立的另外一份协议书，其中第一条约定“双方2013年3月20日离婚协议书中第三条甲方（即被告）享有房屋永久居住权问题，因代款（贷款）需要暂时到玉环公证处公证取消，实际甲方仍享有永久居住权，乙方如今后出售该房产必须取得甲方同意。”被告现居住在本案讼争房屋的二楼前间。双方在离婚后至今，时有争打。

【法院判决】

本院认为，原、被告原系夫妻关系，双方在2013年3月20日离婚时约定，夫妻共同财产坐落于玉环县楚门镇龙王村南兴西路109号的房屋归原告所有，被告享有永久居住权。后双方在2013年3月21日为银行贷款需要，订立《变更协议书》，将该约定变更为该房屋归原告所有，未对被告的居住权进行约定，并经玉环县公证处公证。但是，双方于同日订立的另外一份《协议书》上则约定被告仍然享有居住权。该一系列约定系双方离婚时对夫妻共同财产的约定，对双方具有拘束力。因而，被告仍然享有在讼争房屋内居住的权利。原告主张，被告经常殴打原告，贬低原告的人格，但其提供的接警单等证据无法证明其主张，故本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

【审理法院】临海市人民法院

【案号】（2015）台临民初字第421号

【要点】

原、被告在离婚协议中约定案涉房屋归儿子所有，原告可居住于房屋第三层。该离婚协议为双方自愿达成，被告没有充分的证据证明该协议中有关夫妻共同财产及债务问题的约定违背自愿、合法原则，该协议对原、被告双方有约束力，原告对房屋第三层享有居住权。

【法院查明】

原、被告原系夫妻，后于20XX年X月X日办理离婚登记手续，并自愿签订一份离婚协议书，双方约定坐落在临海市XX街道XX路XX号二间四层楼房归XX所有，原告可居住第三层，被告可居住第二层。

【法院判决】

本院认为：原、被告于20XX年X年x日办理离婚手续，并自愿签订了一份离婚协议书，约定原告对位于临海市xx街道xx路xx号二间四层楼房的第三层享有居住权。根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条的规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。本案中原、被告均系完全民事行为能力人，双方自愿在离婚协议上签字，被告没有充分的证据证明该协议中有关夫妻共同财产及债务问题的约定违背自愿、合法原则，该协议对原、被告双方有约束力。被告在本案诉讼中以讼争房产已抵押给他人为由认为原告不应享有居住权，对此，本院认为，即使被告与他人签订抵押协议属实，也应当办理抵押登记手续设立抵押权，本案中的抵押权尚未设立，原告对临海市xx街道xx路xx号二间四层楼房的第三层享有的居住权并不因为抵债协议而消灭。债权人若要实现债权，可另案主张。

【审理法院】 延庆县人民法院

【案号】（2016）京0119民初4136号

【要点】

原、被告在离婚协议中明确约定争议房屋归原告所有，被告有居住权。双方签订的离婚协议应属合法有效，双方均应履行自己的义务。

【法院查明】

原、被告于1988年8月1日登记结婚，双方因感情不和于2012年10月25日协议离婚，约定位于延庆区永宁镇××，男方同意院内房屋和院落都归女方所有，男方有居住权；位于延庆区永宁镇××，男方同意楼房产权归女方所有，男方有居住权。2016年5月18日，原告持诉称理由诉至本院，要求确认位于延庆区永宁镇××及延庆区永宁镇××均归其所有，被告无居住权。诉讼中，被告表示其没有其他住房，不同意原告的诉讼请求。另双方对争议房屋均不表示重新分配。

【法院判决】

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告协议离婚，明确约定争议房屋归原告所有，被告有居住权。现原告以双方共同居住在争议楼房内，因生活方式、习惯等问题，在生活上互相影响，要求确认被告无居住权。双方签订的离婚协议应属合法有效，双方均应履行自己的义务。故原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。

【审理法院】苏州市吴江区人民法院

【案号】（2015）吴江民初字第2168号

【要点】

被告与前妻离婚时签订的《离婚协议》约定，将夫妻共同财产赠与女儿（原告），但离婚后被告对房屋享有居住权。该《离婚协议》关于案涉房屋的处理系房屋产权人真实意思表示，未违反我国法律强制性规定，合法有效。《离婚协议》涉及房屋赠与为附条件赠与，受赠与人取得房屋所有权后理应保障被告的居住权。

【法院查明】

2008年12月9日，汪晓庆（甲方）与朱晓萍（乙方）签署《离婚协议》一份，主要约定甲方与乙方自愿解除婚姻关系；坐落于吴江松陵镇西塘住宅区5号104室的房屋赠与女儿汪怡临，但离婚后甲方对该房屋享有居住权。同日，汪晓庆（甲方）与朱晓萍（乙方）就前述《离婚协议》进行公证。2008年12月16日、12月26日，汪怡临分别取得吴江松陵镇西塘住宅区5号104室房屋房产证和土地证，房产证及土地证地址均更改为吴江市松陵镇西塘桥堍油车小区36幢104室。

2015年3月4日，汪晓庆与林军登记结婚，林军自认自2008年就居住在案涉房屋吴江市松陵镇西塘桥堍油车小区36幢104室。

2015年9月8日，汪怡临起诉汪晓庆要求其支付抚养费45000元，2015年11月23日苏州市吴江区人民法院作出判决，支持了汪怡临的诉讼请求。

庭审中，原告提交户口登记表及户口注销证明一份，证明汪晓庆父亲汪健生已经于2014年2月13日去世，汪晓庆可以居住在其父亲生前户籍登记地苏州市吴江区同里镇富观街36号107室房屋。

【法院判决】

本院认为：根据被告汪晓庆与前妻朱晓萍签订的《离婚协议》，汪晓庆拥有对苏州市吴江市松陵镇西塘桥堍油车小区36幢104室房产的居住权，而原告拥有该房产的所有权。原告与被告系父女关系，被告汪晓庆离婚时将夫妻共同财产赠与其女儿汪怡临，但保留对该房屋的居住权，该赠与系附条件赠与，受赠与人汪怡临取得案涉房屋所有权后理应保障被告汪晓庆的居住权。原告认为两被告将案涉房屋更改成按摩房并非法经营，从原告提交的光盘及本院调取的录像来看，案涉房屋结构并未改变，也无法证明案涉房屋内存在非法经营按摩的行为。此外，从本院现场勘察的情况看，两被告已积极将原告认为涉嫌按摩的物品收纳整理，案涉房屋适宜居住。原告认为被告汪晓庆可以居住在其父汪健生生前的户籍登记地苏州市吴江区同里镇富观街36号107室房屋，但未提交证据证明汪健生系该房屋所有权人，故原告请求撤销被告汪晓庆的居住权没有合法依据，本院不予支持。原告与被告汪晓庆系父女关系，案涉房屋面积较小，划分居住区域既会带来生活的不便，也不利于双方感情的修护，故本院对于原告要求划分居住区域的诉讼请求也碍难支持。被告林军辩称其于2015年3月4日已与被告汪晓庆登记结婚，作为被告汪晓庆的配偶，理应共同生活，现被告汪晓庆拥有对案涉房产的居住权，其也有权居住于此。本院认为，被告汪晓庆的居住权来源于《离婚协议》，该《离婚协议》关于案涉房屋的处理系房屋产权人真实意思表示，未违反我国法律强制性规定，合法有效。居住权系房屋所有权人对其房产部分权利的让与，该权利的取得必须经过所有权人的允许，现被告林军居住于案涉房屋并未经过原告允许，侵犯了原告的合法权益，理应立即将案涉房屋返还原告，并将个人添置物品搬离。被告汪晓庆与其前妻离婚，原告作为他们的女儿受到的心灵创伤无疑是巨大的，本庭希望被告汪晓庆在以后的生活中给予原告更多的关心和爱护，多沟通多交流，让双方破损的父女关系在彼此的关心中得到修护。

【审理法院】深圳市中级人民法院

【案号】（2014）深中法民终字第2598号

【要点】

双方在《离婚协议书》中对夫妻共有房产进行了约定，首先约定了涉案房产由女方居住，接着又约定了水电费、燃气费、管理费、电话费等的负担方式，以及家具、家电归女方所有等内容，然后对于按揭款承担及房产出售后的款项分割方式进行了较为详细的约定，但对于女方居住权期限未作出约定。而双方当事人与银行签订的按揭贷款合同约定了按揭贷款期限。因此，女方签订《离婚协议书》时有理由相信，居住期限应当与偿还银行按揭贷款的期限一致。

【法院查明】

2008年6月3日，卢某、李某共同购买了深圳市宝安区新安街道新城大道西侧××花园b区3号楼1单元11b房，卢某、李某各占50%的份额，房屋登记价为人民币343167元。部分购房款卢某、李某通过按揭贷款的方式支付，贷款期限为25年，从2008年7月9日-2033年7月8日。××××年××月××日，卢某、李某登记结婚。2010年5月6日，卢某、李某签订了一份《离婚协议书》，就财产分配、子女抚养、在外债务等问题达成协议：1、未育子女，不存在子女抚养问题；2、夫妻婚姻期间的共同的债权及债务全部归卢某所有；3、深圳市宝安区新安街道新城大道西侧××花园b区3号楼1单元11b房由李某居住，居住期间的水电、燃气费用由李某承担，管理费、电话费、上网费费用由卢某承担，房内的家电和家具设备全部归李某所有；该房的按揭款由卢某负责，出售该房产前，卢某必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产；未还清全部贷款前，卢某不得私自出售该房产、停止还该房产的房贷；还完全部贷款后，卢某在与李某协商后，有权出卖该房产，卖房所得财产必须付给李某35万元，其余归卢某所有；4、深圳市南山区××12栋6d的房屋归卢某所有，该房的按揭款由卢某负责；5、除此之外，无其他共同财产。2010年5月6日，卢某、李某办理了离婚登记。2014年2月10日，卢某还清了深圳市宝安区新安街道新城大道西侧××花园b区3号楼1单元11b房的抵押贷款。2014年3月4日，卢某向李某发出通知函，称已经还清深圳市宝安区新安街道新城大道西侧××花园b区3号楼1单元11b房的按揭贷款并已经注销抵押登记，现需要出售该房产，依据《离婚协议书》的约定通知李某，李某若需要购买该房产可以和卢某联系办理有关手续，否则卢某将另寻买家。2014年3月10日，李某向卢某回函，称卢某还清贷款之前没有通知李某，因李某没有能力购房，以目前的经济条件也暂时无法搬离该房产，所有李某坚决不同意出售该房。庭审中，卢某将其第一项诉讼请求中分割涉案房产明确为根据《中华人民共和国物权法》第九十九条按份共有的规定进行分割，按照离婚协议的约定，将涉案房产出卖后，李某应得35万元，剩余的房款归卢某所有。

【法院判决】

一审法院认为，卢某、李某于2008年6月3日共同购买了深圳市宝安区新安街道新城大道西侧××花园b区3号楼1单元11b房后，确定卢某、李某各占50%的份额，卢某、李某作为按份共有人按应有份额对涉案房产享有权利和分担义务。卢某请求按照《离婚协议书》的约定对涉案房产进行分割，李某认为《离婚协议书》对李某显失公平、部分财产未分割，卢某在李某毫不知情的情况下提前还完贷款，卖房未得到李某的同意。原审法院认为，卢某签订的《离婚协议书》中对上述房产如何处分进行了约定，该《离婚协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。李某辩称《离婚协议书》对其显失公平、部分财产未分割，但《离婚协议书》中对财产的处分是双方自行协商后签订，没有证据证明李某受到欺诈、胁迫的情况下签订的《离婚协议书》，不能认定《离婚协议书》对李某显失公平，至于是否存在未分割的夫妻共同财产，不属于本案的审理范围，李某可另寻途径解决。关于涉案房产分割的条件是否成就，《离婚协议书》约定“出售该房产前，卢某必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产”，双方并未约定还清贷款的时间，也没有限制卢某提前还贷，因此在卢某已经提前还清了涉案房产的银行按揭贷款情况下，符合出售房产的前提条件之一；同时《离婚协议书》约定“还完全部贷款后，卢某在与李某协商后，有权出卖该房产”，该内容约定出售涉案房产前卢某应当和李某进行协商，并未要求李某同意出售该房产、双方必须达成一致意见；且如强制性的要求卢某必须征得李某的同意才能出售涉案房产，显然会使涉案房产一直处于共有状态，李某可无限期的使用涉案房产，卢某作为共有权人无法对涉案房产行使权利，现卢某已经向李某发出通知要求出售涉案房产，履行了协议书约定的协商义务。综上，卢某有权要求对涉案房产进行分割，李某的辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。本案中，卢某、李某通过买卖取得涉案房产的共同产权，且共有形式为按份共有，卢某在《离婚协议书》约定的分割条件已经成就的情况下，可以根据法律规定请求分割。关于涉案房产的分割方式，《中华人民共和国物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，故应当根据法律规定对涉案房产予以折价或者拍卖、变卖，所得价款根据《离婚协议书》的约定由李某分配人民币35万元，剩余款项归卢某所有。

二审法院认为，卢某、李某协议离婚后，卢某因履行《离婚协议书》中关于财产分割的内容，对李某提起诉讼，本案应系离婚后财产纠纷，原审将本案案由定为物权纠纷不当，本院依法予以纠正。本案的争议焦点是对双方《离婚协议书》中财产分割部分的理解。综合分析整个《离婚协议书》，双方离婚时确认的夫妻共同财产主要是本案涉案房产以及深圳市南山区××12栋6d的房产。在《离婚协议书》中，深圳市南山区××12栋6d的房产明确约定归卢某所有，而涉案房产则约定了按揭款支付方式、使用权、双方处置后对售楼款的分配等事项，并未约定所有人，故涉案房产的性质仍属于卢某、李某的共同财产。对于该共同财产的处置，双方在《离婚协议书》中进行了约定，从《离婚协议书》第三条的内容看，该条款首先约定了涉案房产由李某居住，接着又约定了水电费、燃气费、管理费、电话费等的负担方式，以及家具、家电归李某所有等内容，然后对于按揭款承担及房产分割方式进行了较为详细的约定。现双方争议焦点在于卢某是否有权单方出售该房产，对此本院认为，卢某单方出售该房产的条件并不成就，理由如下：第一，《离婚协议书》明确约定“该房的按揭款由男方负责，出售该房产前，男方必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产”，这里的表述是“双方才可以出售该房产”，此意味着出售涉案房产是双方共同行使的权利，而并非一方可单独行使之权利。第二，《离婚协议书》又约定“还完全部贷款后，男方在与女方协商后，有权出卖该房产，卖房所得财产必须付给女方35万元，其余归男方所有”，此意味着男方可以在条件成就时单独出售该房产，条件有二：一是还完全部贷款，二是与女方协商。“协商”是共同商量以便取得一致意见的意思，协商与告知是完全不同的概念，虽然《离婚协议书》对是否应当取得女方同意并未明确约定，但结合上下文，“协商”包含了取得女方同意的意思，如果将协商理解为告知，即无论女方是何种意见男方均可以处置房产，则该项约定将没有任何意义。卢某认为，协商仅仅是出于优先购买权的考虑，只要其履行了通知义务，就满足了离婚协议中的条件，上述观点明显将协商与告知混淆，并且与上下文的表述矛盾，本院不予采纳。第三，《离婚协议书》第三条首先明确了李某对涉案房产的居住权，但未约定居住权的行使期限。双方当事人约定“男方必须还清全部贷款，双方才可以出售该房产”，同时，双方当事人与银行签订的按揭贷款合同明确的按揭贷款期限之约定，因此，女方签订《离婚协议书》时有理由相信，居住期限应当与偿还银行按揭贷款的期限一致。诚然，按揭贷款能够提前偿还确为常识，但如果《离婚协议书》包含了提前还贷后卢某即可单方出售房产的意思表示，卢某甚至可以在离婚后立刻提前还贷，则协议中关于女方居住权的约定，以及水、电、燃气、管理费、电话费负担等约定变得毫无意义。综上，根据《离婚协议书》第三条的完整意思，李某上诉主张按照按揭合同约定的最后一起贷款还完时才能出售涉案房产，该理由成立，本院予以支持。第四，虽然卢某认为涉案房产属于二人婚前按份共有的财产，深圳市南山区××12栋6d的房产为卢某婚后购买的个人财产，但无论从法律规定看，还是从《离婚协议书》第五条“除上述之外，无其他共同财产”的表述看，卢某的主张都不能成立。纵观整个《离婚协议书》，卢某得到了南山区××房产的所有权以及涉案房产扣除35万之外的收益，即便扣除按揭贷款，卢某所得财产都要远远多于李某，如卢某本案诉讼请求获得支持，则意味着剥夺了李某对涉案房产的居住权，这既违反了公平公正的原则，也与我国婚姻法保护妇女儿童权益的要求相悖，因此，将《离婚协议书》第三条理解为赋予李某较长时间的居住权更具有合理性和公平性。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。

【审理法院】南京市玄武区人民法院

【案号】（2013）玄锁民初字第309号

【要点】

原、被告双方在离婚协议中约定房屋归被告所有，原告享有房屋的居住权，但同时约定原告应于离婚后一周内搬走，故应认定双方对原告享有该房屋居住权的时间已有明确约定，超出约定时间后原告不再享有使用权。

【法院查明】

原被告于1988年结婚，2011年8月22日协议离婚，双方在《离婚协议》中约定：“1、因俩人在一起生活过，家中有一点存款，存款归刘某所有。2、现有一处住房（即某村609室）是宋甲单位的福利分房，所有产权归宋甲所有，刘某有居住权。……4、离婚后，刘某可以常来看望女儿宋乙，但不能影响女儿的正常生活。离婚后刘某应在一周内自动搬走。……”。2012年8月20日，宋甲再婚，目前居住在某村609室。因原告要求搬回某村609室居住，遭被告拒绝，原告遂以诉称理由诉至本院，要求确认原告享有该房使用权。

另查明，某村609室系宋甲单位分房，2000年5月10日，宋甲取得该房屋的产权（系房改购房）。

【法院判决】

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原被告协议离婚时，双方对夫妻共同财产协商后予以分配，即共同存款归刘某所有，某村609室房屋归宋甲所有，该约定系双方当事人真实意思表示，依法受法律保护。原被告双方在离婚协议中虽约定刘某享有某村609室房屋的居住权，但同时约定刘某应于离婚后一周内搬走，故应认定双方对刘某享有该房屋居住权的时间已有明确约定。原告现要求确认享有某村609室房屋使用权，被告对此不予认可，且无法律和事实依据，本院不予支持。

【审理法院】杭州市中级人民法院

【案号】（2012）浙杭民终字第310号

【要点】

案涉房屋为夫妻共同财产，双方在离婚协议中约定房屋最终产权归男方所有，但同时约定女方可以居住终生。依该离婚协议，男方取得房屋所有权（包括占有、使用、受益、处分四项权能）的前提条件是女方去世或自动放弃居住权。由于双方在离婚协议中约定了“产权归男方，保留女方本人居住”、“最终产权确定为男方所有，保留女方本人居住终生或自动放弃”等内容，法院通过对协议中采用的“最终”、“居住终生”等用词的分析，结合日常生活经验，以其对协议条款真实含义的理解，在女方健在并居住在房屋内亦未表示放弃居住权时，应认定男方享有房屋所有权的条件未成就。

【法院查明】

包某某与董某某原系夫妻关系，于1986年6月3日登记结婚，婚后无子女。婚姻存续期间购得位于杭州市西湖区××单××室房屋，并于1996年领取了包某某名下的杭西移字第11786号房屋所有权证。1997年5月29日，包某某与董某某就解除婚姻关系后的财产分割达成《协议》一份。该协议对讼争房屋作了如下约定：翠苑二区33幢3单元501室住房（二室一厅）最终产权确定为男方所有，保留女方本人居住终生或自动放弃。女方居住期间男方不得出租、转让或抵押，同时女方也不得以任何理由挪作他用。男方未解决住房前，北向小房间暂作过渡，并承担过渡期间水、电、煤气费用。该协议还约定：本协议一式二份各执一份。自政府有关部门核准婚姻解除日起生效。1997年7月15日，双方在杭州市上城区人民政府民政部门登记离婚，同时签订《离婚协议》，其中财产处理约定：21寸彩电、单制冷某调归男方，其他一切物品及存款归女方（详附协议）；住房和其他约定：产权归男方，保留女方本人居住。

【法院判决】

一审法院认为，案涉位于杭州市西湖区××单××室房屋系包某某与董某某婚姻存续期间取得的共同财产，虽然双方在协议离婚时作了最终产权归包某某的约定，但双方同时约定董某某可以居住终生或自动放弃。因此，包某某取得上述房屋所有权（包括占有、使用、受益和处分四项权能）的前提条件是董某某去世或自动放弃居住权。现董某某仍然健在并居住在该房，也没有表示放弃居住权。故包某某享有上述房屋所有权的条件并未成就，其请求确认上述房屋所有权归其个人所有、董某某协助办理房产过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

二审法院认为，本案中，包某某在与董某某协议离婚时，双方已对财产的分配作出了明确的约定，其中就包括了杭州市西湖区××单××室房屋。虽然该1997年7月15日离婚协议（包含1997年5月29日协议）中约定争议房屋归男方所有，但上述协议只是在当事人之间产生了请求权的约束力，这种效力促使当事人履行合同指定的交付义务，最后完成所有权的转移。从物权变动的角度看，这个协议就成为所有权取得这种物权变动的交易基础行为或者原因行为，而所有权转移的事实，就成为协议所要达到的结果，其不能表示当事人之间已发生了有效的物权变动。因此，包某某要求直接确认争议房屋属其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。而对于包某某依据协议提出的协助办理过户手续的问题。由于双方在离婚协议中约定了“产权归男方，保留女方本人居住”、“最终产权确定为男方所有，保留女方本人居住终生或自动放弃”等内容，原审法院通过对协议中采用的“最终”、“居住终生”等用词的分析，结合日常生活经验，以其对协议条款真实含义的理解，认定包某某享有上述房屋所有权的条件未成就，并无不当，故本院对包某某的该上诉理由，不予支持。

【审理法院】 杭州市上城区人民法院

【案号】（2016）浙0102民初2151号

【要点】

案涉房屋原系男方外婆承租的公房，后承租人变更为男方。男方参加案涉房屋的房改房购房时，女方已非其家庭成员，亦不在同一户籍，案涉房屋并非双方离婚时的共同财产。双方在离婚协议中约定，女方享有部分房屋居住权。虽然男方在变更承租人时，女方及其儿子登记为同住使用人，但直至房改房购房时，女方长时间未实际居住使用案涉房屋，也未支付案涉房屋的租金，且女方亦购得本市范围内的经济适用房，女方在案涉房屋的居住权已无保留之必要。

【法院查明】

原告李某与被告钱某于××××年××月××日登记结婚，于1999年8月17日登记离婚，双方在《离婚协议书》中住房和其他部分约定：“位于望江门，男方钱某居住阳台一室，女方李某及儿子居住一厅、厨房，厕所公用。”原告李某于2000年3月21日取得新户口本，住址。现原告持有落款人为钱某的《证明》一份，载明：“我钱某现将孙永美房卡转为我钱某。但我和李某的离婚协议房屋居住权一人一半不变。钱某07.7.30”。被告钱某于××××年××月××日与胡某登记结婚。

本市原上城区房屋（建筑面积48.39平方米，租赁证上的计租面积为34.15平方米）的承租人原系被告钱某的外婆孙永美（于1994年11月12日注销户口）。2007年8月2日，上述房屋的承租人变更为被告钱某，房产档案中同住使用人为李某和钱俊。2015年12月20日，被告钱某及其妻子胡某申请将该房参加房改并支付了购房款，同时承诺：“兹遵章申请购买公有住房，并对填报内容的真实性负责，并保证同户居住人居住权。”但其未填写同户籍居住人员。2016年2月18日，被告钱某及其妻子胡某取得案涉房屋的产权证书。2016年4月3日，被告钱某及其妻子胡某（作为乙方）与杭州市上城区住房和城市建设局（作为甲方）签订《房屋征收货币补偿协议》，约定甲方补偿乙方房屋补偿金额1058967元、装修补偿金额16937元、搬迁费1200元、临时安置费26130.6元、补贴费213181.4元、奖励费229045.05元，总计1545461.05元，现被告及其妻子胡某已取得上述款项，案涉房屋产权于2016年5月6日注销。

审理过程中，原告认可其于离婚后不久搬离木场巷1号301室房屋，未回去居住过，离婚后未支付过案涉房屋的租金，亦未支付购房款。

另查明，原告李某于2015年6月17日取得位于杭州市江干区房屋的权证，建筑面积62.32平方米（经济适用房，享受面积为60平方米），截至2016年6月29日，该房屋上无抵押、无查封。

【法院判决】

本院认为，位于原上城区的房屋原系公房，其承租人原系被告钱某的外婆孙永美，2007年8月2日变更为被告钱某，2015年12月，被告钱某作为承租人参加案涉房屋的房改房购房时，原告已非其家庭成员，亦不在同一户籍，案涉房屋并非原、被告离婚时的共同财产。虽然被告在2007年变更承租人时，原告及其儿子登记为同住使用人，但直至房改房购房时，原告长时间未实际居住使用案涉房屋，也未支付案涉房屋的租金，且原告亦于2015年6月17日购得本市范围内的经济适用房，原告在案涉房屋的居住权已无保留之必要。现原告对案涉房屋既无所有权，亦无居住权，原告要求被告钱某向原告支付上木场巷1号301室17.12平方米的对应拆迁款700000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。