福州离婚律师原创—婚前一方出资登记另一方名下，权属如何认定

随着社会经济水平的不断提高，结婚先买房几乎成了民间习俗。而在结婚之前，基于对未来婚姻的美好期许以及很多时候为了办理房产证的便利或者是适应限购政策或贷款政策的需要，往往存在一方出资但由另一方签署商品房买卖合同，并取得房屋所有权证的情况。那么，如若最后离婚的，该房产性质如何认定，究竟属于出资方所有还是产权登记方所有，又或是双方共同共有呢？

《婚姻法》并未对此作出明确的规定，而实务中对此问题亦存在着两种不同的观点。一种观点认为，根据物权公示原则，房屋所有权登记方因登记取得物权，而另一方的出资仅能构成债权。一种观点则认为，基于购房发生于双方筹备结婚前，系双方为了结婚而购买，依法应属夫妻共同财产。另一种观点认为，根据物权公示原则，房屋所有权登记方因登记取得物权，而另一方的出资仅能构成债权。

广东高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）之“（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”

相关案例：北京市第一中院（2014）京一中民终字第2025号《李某与施某离婚后财产纠纷案》

案情简介：施某与李某于2000年经人介绍相识，后确立恋爱关系。2003年施某出资购房产，其中个人支付购房款20万元，其余款项由施某母亲出资。2005年1月28日，施某与李某登记结婚。2007年办理房产证时，房产证上所有权人登记为李某。施某和李某于2011年6月11日经法院判决离婚，当时未对房屋和共同债务进行处理。现施某诉请判决上述房产归其所有。

李某辩称：诉争房屋是婚前施某赠与我的个人财产，除另有约定外，施某无权撤销，房屋应为我所有。本案诉争的房屋是由我办理的相关手续，该房产登记在我名下。施某将房屋赠与给我的行为是其在婚前对我表示忠诚的真实意思表示，该赠与行为与受赠行为合法有效，具有法律效力。本案诉争房产是我的婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，应排除在离婚财产分割范围外。

法院观点：本案诉争房屋系双方婚前由李某签订了房屋买卖合同，于双方婚后取得房屋所有权证并登记于李某名下，但该房屋的购房款均系施某及其母亲出资购买，李某并未实际出资，故本案诉争房屋应属于双方为结婚而购置的财产。根据查明的事实，涉诉房屋由施某一方出资，登记在李某一方名下，故诉争房屋应认定为夫妻双方共同财产。李某辩称施某出资系赠与行为，施某予以否认，李某对此也未能提供相应证据证明，法院对该项辩称不予采信。

对于诉争房屋的分割，考虑到双方目前已离婚，本着有利于居住、生活便利的原则，诉争房屋应由一方所有、使用，给付另一方相应的房屋折价款为宜。根据法律规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应认定为对自己子女的个人赠与，故施某使用其母崔x存折交纳的购房款264989元应视为其对施某的个人赠与，加之其余购房款均系施某出资，故诉争房屋应归施某所有，为公平保护双方的相应权利，由施某给付李某相应比例的房屋折价款，具体比例法院将依法酌定。判决诉争房屋应归施某所有，施某于本判决生效后十五日内向李某支付房屋折价款十二万余元。

而实务中，亦有法院根据物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。认为房屋权属依法属于产权登记方所有。

在最高人民法院微信公众号于2017年7月1日发表的《【析疑断案】一方出资另一方签订合同的婚前房产归谁？如何分割？》一文，即是采用上述观点。该文中亦引用了相关案例，具体如下：

案情简介：王某与李某于2010年5月8日举行结婚典礼，于2012年10月10日登记结婚。李某曾于2010年4月21日与张某签订房屋买卖合同购买A房屋（系单位集资房屋，未办理产权登记）一套，约定房屋价款为20万元。2010年4月20日王某向李某银行卡内汇入20万元，李某于当日将上述20万元汇入张某账户。该房屋购买后一直由王某与李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，该房屋由王某居住。该房屋经鉴定现价为38万元。李某去世之后，李某母亲李大某、李某与前妻婚生女李小某向王某要求分割房产，王某拒绝，二人遂起诉至法院，要求继承该房屋2/3 的份额。

法院观点：河南省滑县人民法院经审理后认为，王某虽向李某银行卡内汇入20万元用于购置A房屋，但该房屋买卖合同书系李某生前与张某签订，该房屋应认定为李某的婚前个人财产，该20万元为李某对王某所负的债务。因李某死亡，故其双方作为李某的近亲属均享有继承权，但其双方继承遗产应先在遗产范围内偿还被继承人即李某的债务，故原被告双方对涉案房屋所继承的份额为18万元。因双方均系同一顺序继承人，三人应对该继承房屋份额均分。

结合案件实际情况，该房屋一直由王某占有并使用，本院酌定该房屋归王某所有为宜，由王某给付李大某、李小某房款12万元。王某虽辩称A房屋系其个人财产，但未举出相应的证据予以证明，故对该意见不予采信。综上所述，依照继承法第九条、第十条、第三十三条，民事诉讼法第六十四条之规定，判决A房屋归王某所有，由王某在判决生效后给付李大某、李小某房款12万元。

判决后，双方均对该判决不服，提起上诉。经河南省安阳市中级人民法院审理，判决驳回上诉，维持原判。

笔者认为，结合双方以结婚为目的的购房行为，一方出资登记另一方名下的应当认定为双方共同共有。如若仅仅基于登记而认定出资方的出资属于赠与亦有违出资方真实意思，仅认定为债权亦显失公平。且物权法亦规定，有证据证明房屋登记簿有误的情况不能仅以登记簿记载认定权属。但是基于实践中对此不同的理解以及法律尚未明确规定，建议大家在这种情况下可以通过签署书面协议等方式明确权属，或是在结婚后进行加名等。