福州律师蔡思斌评析：房屋被拆迁后，基于原房分家协议设立的居住权还存在吗？

福州律师蔡思斌评析：

老人王某去世前通过分家协议将宅基地使用权转让给儿子，同时为本人及配偶齐某保留了在该房屋内的终生居住权。后王某去世，该房拆迁，儿子认为老房灭失即意味着居住权终止，拒绝让齐某入住安置房，无奈下齐某诉至法院。

法院经审理支持了齐某诉求。核心观点在于，齐某基于分家协议享有的居住权目的在于保障其老有所居，征迁行为虽导致原房屋灭失、居住权暂时无法直接行使，但权利本身并未消灭。从权利保障角度看，当设有居住权的房屋被征收时，被征收人理应与居住权人共同选择房屋产权调换的补偿方式，以确保居住权能在安置房上得以延续。现儿子单方处置补偿利益，拒绝母亲入住，导致其协议约定的居住目的落空，既有违设立初衷，也不符合公序良俗。基于公平原则，儿子在获取拆迁利益后，应在其所获补偿范围内保障母亲的基本居住需求，如给予一定的住房补贴或让其入住。

此案提醒各位当事人，居住权设立意义本就是为了保护弱势群体，为老人设定的居住权更是具有长期性和人身性，并不因房屋灭失而当然消灭。因此签订此类协议时需注意，应事先明确约定房屋拆迁、置换等特殊情况下的权益归属及相关补偿，避免因约定不明日后产生争议。

案情简介：

原告齐某与已故王某系夫妻，王某生前曾于2007年和长子王某甲、次子王某乙达成分家析产协议，内容大致为：西院归王某乙所有，东院归王某甲所有，空宅归父亲王某所有；谁在王某空宅上盖房，父母亲就一辈子住谁的屋；二老与王某甲约定，住长子东院，在二老去世后，空宅则归王某甲所有。该协议达成后，长子王某甲在王某的空宅上建房并入住，王某与齐某则搬至王某甲的东院居住。2015年王某去世后，齐某继续在东院居住。2017年，齐某所在村庄进行棚户区改造，案涉房屋均被拆迁，王某甲妻子就空宅与征收部门签订拆迁补偿协议，与王某甲获得了相应的拆迁利益，齐某则对空宅的拆迁补偿协议一直存在争议。在安置房交付后，齐某于该房屋内居住，因家庭内部矛盾无奈于2023年4月搬出。2025年8月，原告齐某以王某甲排除其居住权益为由，将王某甲诉至法院，请求根据分家协议约定，基于与已故王某的共有权设立的居住权益延续至该安置房，即要求对被告王某甲获得的安置房享有居住权。

法院观点：

本案当事人中的家庭成员即2007年签订的分家协议是就家庭房产分配、父母晚年居住保障达成的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而齐某主张的居住权益系基于分家协议产生的用益物权性质权益，核心是保障齐某的基本生活居住需求，具有人身依附性和保障性。在案涉房屋已被拆迁的背景下，其居住权益不因拆迁而消灭，且齐某所要求居住的房屋本身对应的宅基地登记在王某名下，齐某作为王某配偶，对宅基地享有同样的使用权。安置房屋作为原宅基地拆迁后的产权置换物，二者具有对应关系，同时也是原房屋权利的延续，齐某的居住权益应及于该安置房，否则将导致齐某的基本居住权益无法实现，违背协议签订的初衷和公平原则。同时，王某甲配偶在庭审中也明确表示同意齐某在该安置房屋内居住，系进一步对原告齐某居住权益的认可。综上，法院依法判决支持原告齐某的诉讼请求。判决后，双方均未上诉，现已发生法律效力。

案例索引：山东高法公众号 鲁法案例【2026】111