福州继承律师提示：仅享有部分房产份额的房改房不能继承分割

关键词：公房、房改房、部分份额、继承 

裁判主旨：

房改房仅部分房改，被继承人死亡时为房产为被继承人与单位共有的，因尚未全部房改不能继承房产份额，只能根据相关房改规定处理。

案情简介：

被继承人沈建军原系华中科技大学职工，沈建军与其妻胡彦邦（亦系华中科技大学职工）于1993年12月26日以房改标准价购买了诉争房屋的部分产权，当日，甲方华中理工大学与乙方沈建军签订《湖北省公有住房买卖协议书》并于1994年9月22日在武汉市青山区公证处公证，该协议有如下约定：甲方将位于洪山区关山街珞瑜路151号内职工住宅内西二区43门201号住房（建筑面积79.6206平方米）出售给乙方；乙方购房后拥有住房部分产权，即占有权、使用权、有限处分权、有限收益权及有限继承权；其产权为双方共有，产权比例甲方为60%、乙方为40%；乙方所购住房不能转让、出租和赠与他人。李某同沈建军原系同乡，李某自1985年8月接受沈建军的雇请，作为保姆照顾其饮食起居。其妻胡彦邦于2009年9月30日去世后，沈建军一直由李某单独照顾，直至其于2013年8月8日去世。2013年7月1日，沈建军手书《遗嘱》1份，将其名下华中科技大学西二区43号楼201室房产赠与李某，见证人为吕辉波、金某。2013年8月8日，沈建军去世。沈建军与胡彦邦育有三子，长子沈某1、次子沈悍（已于2009年6月28日去世）、幼子沈某2，沈悍育有一子沈某3。

2000年5月23日，华中理工大学、同济医科大学和武汉城市建设学院合并成立华中科技大学；现华中科技大学正在为包括诉争房屋在内的一批公有住房办理房改成本价售房及完全产权办证工作中，目前诉争房屋尚未办理完全产权的权属证明；华中科技大学虽未到庭，但表示其将依据《华中科技大学主校区成本价出售公有住房的实施细则》（校房改[2001]2号）确定该房权属。该《实施细则》有如下约定：教职工以房改成本价购买校园内的住房，可获得房屋的全部产权，可以继承但不能分割继承，且只能确定一名继承人继承，无法确定一名继承人时，各继承人只能共同分割继承折算的房款，如在1993年按标准价购房后原购房人去世，配偶已去世的，根据其子女的具体情况区分处理。

法院认为：

武汉市洪山区法院：本案的争议焦点是本案诉争房屋目前能否分割的问题。依据被继承人沈建军与华中理工大学签订的《湖北省公有住房买卖协议书》，沈建军与其已去世的配偶胡彦邦虽然共同享有诉争的公有住房的40%产权，华中科技大学即原华中理工大学享有另外60%产权，但目前该房尚未完成房改，且根据华中科技大学校房改〔2001〕2号《华中科技大学主校区成本价出售公有住房的实施细则》规定，对涉及本案诉争房屋在内的公有住房的出售对象及房产的继承也作了明确规定，因此，现诉争房屋尚属于未全部完成房改的公有住房，被继承人享有诉争房屋的产权比例虽然确定，但依照其与华中理工大学的约定，被继承人享有的部分产权还在处分、收益、继承及赠与方面受到限制，且在该房部分产权人沈建军去世后，该房是否在华中科技大学可全部房改的范围尚未可知，即该房最终能否实现全部房改现在不能确定，对此，李某亦未举证证明该房已经房改完毕，故对于李某要求对诉争房屋进行分割的诉讼请求，不予支持，若诉争房屋能够房改且全部房改完毕，李某可另行提起诉讼主张其权利。

武汉中院：按照《湖北省公有住房买卖协议书》的约定，沈建军与其已去世的配偶胡彦邦虽然共同享有诉争的公有住房的40%产权，但该房屋目前尚未完成房改，属于未全部完成房改的公有住房，沈建军和胡彦邦对诉争房屋享有的部分产权在处分、收益、继承及赠与方面受到限制。《华中科技大学主校区成本价出售公有住房的实施细则》对公有住房的出售对象及房产的继承作了明确规定，诉争房屋最终将如何进行房改尚不能确定，一审法院判决驳回李某的诉讼请求并无不当。

蔡思斌律师评析：

房改房是特定历史时期，给予职工的优惠购房福利，具有人身属性。而房改房的购买存在标准价购房与成本价购房的区别。两者虽都是低于市场价的优惠购房，但标准价购房的可以采取购买部分产权的方式，即购买部分产权后，房产归购房人与单位共有。而成本价购房的大多都是将全部产权份额购买取得，并办理房屋所有权证登记。对于已经取得全部产权的房改房，和普通商品房一样，都可以继承。但低于仅取得部分产权的房改房，因为其往往还存在着诸多限制，包括退回房屋等可能，因此往往不能直接继承，具体的操作只能根据相关地方房改政策规定进行处理。

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案例索引：武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5227号“李某、沈某1继承纠纷案”，见《李某、沈某1继承纠纷二审民事判决书》（审判长王薇，审判员李瑜、胡丹丹）（20180710）。