福州家事律师分享：第十一届中国婚姻家事法实务论坛顺利召开
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除非是经济适用房，可诉请过户
开发区郑先生咨询：去年，我计划在海南买一套房，经亲戚孙某劝说，以他的朋友赵某的名义替我购买了一套海景房。当时，我与赵某签定的《代为购房协议》约定，一年后他无条件将房屋过户给我，但我应支付他 2 万元好处费。如今，到了约定应过户的时间，我将 2 万元好处费打入了赵某的银行账户，没想到他又给我打了回来。我问其究竟，赵某说我的亲戚孙某欠他 100 万元借款，因为孙某一时又还不上钱，二人刚签了《分配协议》，同意将赵某代我所购房屋价格上涨产生的一半收益归赵某所有，故我若想房屋过户至我名下，按他二人约定及现在的市场涨价幅度，我需给他 80 万元才行。我想知道，我有权要求赵某继续履行《代为购房协议》所约定的过户事宜吗？赵某与孙某二人签订的分配协议对我有效吗？
法律帮办：实践中，由于购房资格限制、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形已不罕见，对于双方就房屋权属发生纠纷应如何处理的问题，” 法律帮办 ” 认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。
但是，借他人之名购买经济适用房等政策性保障住房的情形除外。经济适用房，是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点，主要面向广大中低收入家庭。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》明确规定：” 经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭 “。购买人不具有购买条件，而通过借用资格，以低收入家庭或特困户的名义进行购买，显然违反了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定。这种借名购房行为明显侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利，非法占有社会公共资源，使国家的有关土地、房产税费流失，损害了社会公共利益，应根据《合同法》第五十二条的规定，认定合同无效。在这种情况下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。
具体到本案，只要涉案房产不是经济适用房等政策性保障住房，且郑先生又满足当地房地产政策的房产登记人条件的，郑先生可起诉赵某，要求其配合办理房产过户更名手续。至于赵某与孙某二人签订的《分配协议》，二人无权处分郑先生的房产利益，二人之间的约定对赵先生依法不构成拘束力。
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